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Interview mit Viktoria Neupert, Thorsten Gütelhöfer und Stefan Raetz Schwierige Marktlage: auf Immobiliensuche in Rheinbach
RHEINBACH: Geschäftsfrau Viktoria Neupert aus Röttgen such ein bezahlbares Haus und würde gerne auch in die Glasbläserstadt ausweichen. Ein Interview zur Lage auf dem örtlichen Immobilienmarkt.
Wer Immobilien kaufen will und auf dem teuren, stark nachgefragten Markt in der Bundesstadt Bonn nichts Passendes findet, soll sich in den umliegenden Kommunen des Rhein-Sieg-Kreises umsehen. Das ist ein Tipp, den Experten immer wieder Verbrauchern geben. Wie es um die Erfolgsaussichten eines solchen Vorgehens tatsächlich bestellt ist, das wollte der General-Anzeiger an einem konkreten Fall durchexerzieren: Viktoria Neupert, Goldschmiedin aus Röttgen, sucht seit rund einem Jahr im Umkreis von Röttgen, wo sie und ihr Mann ein Geschäft führen, nach einer Immobilie – bislang vergebens.
Auch Rheinbach käme wegen seiner Anbindung, wegen des historischen Stadtkerns und auch wegen der Lage nahe der Eifel als neuer Wohnsitz in Frage. Wie dafür die Chancen stehen, das erläuterten Rheinbachs Bürgermeister Stefan Raetz zusammen mit Thorsten Gütelhöfer, Geschäftsführer des ortsansässigen Immobilienunternehmens Gütelhöfer Immobilien GmbH & Co. KG.
Rheinbach, den 02.02.2019, von Axel Vogel
Frau Neupert, was suchen Sie konkret für eine Immobile?
Viktoria Neupert: Ein etwa 120 Quadratmeter großes Einfamilienhaus mit einem schönen Grundstück. Freistehend, wenig Nachbarn und nahe an der Natur wäre toll. Zumal mein Mann und ich Naturliebhaber sind und irgendwann gerne eine Familie gründen wollen. Hilberath wäre daher eine bevorzugte Ortslage. Es käme auch ein etwa 700 Quadratmeter großes Baugrundstück in Frage.
Jetzt muss die Kardinalsfrage folgen, was wären Sie bereit zu bezahlen?
Neupert: 400 000 Euro, maximal 450 000 Euro.
Und bislang haben Sie nichts Entsprechendes gefunden?
Neupert: Nein, wir haben uns einige Objekte in Bonn und Umgebung angesehen, aber die waren entweder zu teuer, oder entsprachen nicht unseren Vorstellungen. In Pech stand eine Haus am Wald für 380 000 Euro zum Verkauf. Leider hatte der Bau Schimmel und wir hätten nochmals 200 000 Euro in die Sanierung stecken müssen. Viel zu viel für uns.
Herr Gütelhöfer, haben Sie etwas im Angebot?
Thorsten Gütelhöfer: Das wird schwierig, weil unter den 5000 vorgemerkten Interessenten etwa 500 genau das suchen, was sich auch Frau Neupert vorstellt.
Wovon reden wir denn preislich bei einem Objekt, was bei Ihnen zu haben wäre?
Gütelhöfer: Bis vor wenigen Tagen hätte ich Ihnen ein 143 Quadratmeter großes Haus mit Modernisierungsbedarf auf einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück in Toplage für 488 000 Euro anbieten können, jedoch ist es jetzt reserviert. Ein 138 Quadratmeter großer Bungalow auf einem 450 Quadratmeter Grundstück, der fertig saniert ist, würde 476 000 Euro kosten.
Herr Gütelhöfer. 488 000 Euro für ein unsaniertes Haus klingt viel. Sie sind auch DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertungen. Ist ein solches Objekt den Preis wert?
Gütelhöfer: Theoretisch sollten die sachverständig ermittelten Werte nach den normierten Verfahren in der Tat den Markt abbilden, das tun sie aber in vielen Fällen nicht. Auf Grund der hohen Nachfrage und der stark nachgefragten Lage, haben manche Eigentümer sehr ambitionierte Preisvorstellungen. Relativ häufig werden Kaufpreis von zehn bis 15 Prozent über den sachverständig ermittelten Werten erzielt. Für einen Bonner ist der Preis für ein an sich überteuertes Haus in Rheinbach immer noch lukrativer im Vergleich zu einer entsprechenden Immobilie auf dem Bonner Markt. Aber lassen sie mich auch betonen: Als seriöses Maklerunternehmen wägen wir je nach Preisvorstellung des Eigentümers ab, ob die Immobilie in unser Portfolio passt oder nicht.
Frau Neupert, Sie würden gerade ein überteuertes Haus auch nur schwer finanziert bekommen?
Neupert: Genau, die Bank würde uns nur den tatsächlichen Wert der Immobilie finanzieren, für die Differenz müssten wir selber aufkommen, unmöglich für uns.
Herr Raetz, das kann Ihnen nicht gefallen, wenn eine Verbraucherin, die bereit ist, 450 000 Euro für ein Haus auszugeben, nicht in ihrer Stadt heimisch werden kann.
Stefan Raetz: Genau, aber Fakt ist: Die Zahl der Immobilienanfragen ist hoch, auf einer Richterskala von Eins bis Zehn liegen wir bei Neun. Dass ist auch eine Entwicklung, die uns als Stadt zunehmend Sorge macht: Im Zuge der hohen Nachfrage in Bonn sind in der Folge auch bei uns in Rheinbach die Preise stark angestiegen. Das liegt auch an der Praxis von Projektentwicklern, die nach dem Prinzip der Gewinnmaximierung arbeiten. Da, wo wir als Stadt gegensteuern können, etwa durch die Festsetzungen in Bebauungsplänen, tun wir das. Darüber hinaus wird auch die Gründung einer Stadtentwicklungsgesellschaft zu prüfen sein: Diese kommunale Wirtschaftsförderungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft muss aber personell und finanziell in die Lage versetzt werden, Baugrundstücke zu kaufen und zu realistischen Preise anzubieten.
Aber für Frau Neupert dürfte das zu spät sein, bis es soweit ist.
Raetz: Das stimmt, aber ich nehme derzeit eine Entwicklung wahr, von der auch die Lebensplanung von Frau Neupert profitieren könnte: Viele Hausbesitzer, die noch in ihren Immobilien in Rheinbachs Berggemeinden haben, zieht es verstärkt in die Kernstadt und in eine Eigentumswohnung. Dieser Trend macht wiederum viele Häuser in den umliegenden Ortschaften frei. Da tut sich aus meiner Sicht was unter dem Motto „Jung kauft Alt“.
Gib es für Frau Neupert alternativ ein entsprechendes Baugrundstück?
Gütelhöfer: Ich hätte ein 720 Quadratmeter großes Areal in Merzbach für 216 000 Euro; mit Haus würden sich allerdings die Kosten auf zwischen 600 000 und 700 000 Euro summieren.
Raetz: Es ist in der Tat so, dass Baugrundstücke ruckzuck verkauft sind, weil hier wie gesagt oft auch Projektentwickler tätig sind, die dann möglichst viele Häuser auf engem Raum bauen möchten. Trotzdem sehe ich noch viele Perspektiven, Bauland zu schaffen. Etwa durch Nachverdichtung in der Kernstadt und Baulückenschlüsse in umliegenden Gemeinden wie Merzbach, Klar ist aber auch: An den Rheinbacher Stadtwald, der ein stark frequentiertes Naherholungsgebiet ist, werden wir keine Hand anlegen.
