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Was tun mit dem Erbe?

Jedes Jahr werden in Deutschland große Vermögen vererbt – größtenteils Immobilien. Fast alle Erben stehen vor der Frage: „Was soll mit dem Haus geschehen, mit dem ich so viele Erinnerungen verbinde?“ Besonders wenn die Erben sich nicht einig sind, ist die Antwort auf diese Frage nicht so einfach.

Die meisten Erben wünschen sich für eine Immobilie eine schnelle Lösung. Fast zwangsläufig wird aus den Erben einer Immobilie eine Erbengemeinschaft. Und da alle Erben der Erbengemeinschaft die gleichen Rechteund Pflichten haben, verursacht eine Immobilie erst einmal für alle Erben Kosten – Versicherungen, Steuern, Hypothek, Betriebskosten usw. Könnte einer der Erben für seinen Anteil nicht aufkommen, müsste die anderen fürihn bezahlen, denn sie haften dafür.

Anders als Geld oder Aktien lassen sich Immobilien nicht einfach aufteilen. Wenn das Erbe nicht schon im Vorfeld im Testament festgelegt wurde, müssen sich die Erben einigen. Denn eine Entscheidung können nur alle Erben gemeinsam treffen. Wenn die Immobilie verkauft und somit in leicht teilbares Geld umgewandelt wird, ist die Sache einfach. Oft fällt es Erben aber schwer, sich von dem Objekt zu trennen, indem sie ihre Kindheit verbracht haben. Dann bleibt die Frage, ob es vermietet werden soll oder ob einer der Erben in das ehemalige Zuhause zieht. Wenn sich die Erben darauf einigen, das Haus zu vermieten, so müssten sie es gemeinsam verwalten. In der Regel ist es in einem solchen Fall ratsam, einen externen Verwalter zu beauftragen, den die Erben bezahlen.

Die Erbengemeinschaft kann zwar einen Miterben mit der Verwaltung beauftragen, allerdings kann der Miterbe keine Vergütung für seine Tätigkeit verlangen. In einem solchen Fall sollte deshalb eine schriftliche Vergütungsregelung getroffen werden, damit der Miterbe für seine Arbeit bezahlt wird. Sollte einer der Erben das Haus bewohnen wollen, müsste er die anderen Erben entsprechend ihren Anteilen auszahlen.

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Egal, ob die Immobilie verkauft, vermietet oder bewohnt werden soll, in jedem Fall ist es sinnvoll, herauszufinden, wie viel sie wert ist. Makler können den Verkehrswert von Immobilien ermitteln, der ausreicht, um das Haus zu verkaufen. Sachverständige dagegen können ein Wertgutachten erstellen, das zwar etwas aufwendiger ist, dafür aber vor Gericht Bestand hat, falls die Erben sich nicht einigen können.

Wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann, weil sie sich zum Beispiel zerstritten hat, droht eine Teilungsversteigerung. Diese kann jeder Erbe beim Gericht beantragen. Denn rechtlich gesehen hat das Interesse jedes Miterben an einer sofortigen Verwertung, also dem Verkauf der Immobilie, Vorrang vor den Interessen der übrigen Miterben. Das Gericht würde danach ein Mindestgebot festlegen, dass aber deutlich unter dem Betrag liegen kann, den sich die Erben vorgestellt haben. Der Erlös des Objekts könnte also viel geringer sein, als das es wert ist. Das Ergebnis einer solchen Versteigerung ist immer ein Risiko, weil es unkalkulierbar ist. Eine Teilungsversteigerung sollte nach Möglichkeit immer vermieden werden.

WANN SICH DAS VERSCHENKEN LOHNT

Wenn eine Immobilie vererbt wird, bittet der Fiskus zur Kasse. Günstiger kann es sein, das Haus vor dem Erbfall zu übertragen, also zu schenken. Aber nicht jeder spart dabei gleich viel. Deshalb sollten Eigentümer wissen, wann und wie sich Schenken lohnt.

Knapp 109 Milliarden Euro haben die Deutschen 2016 geerbt und geschenkt bekommen. Rund ein Drittel davon war steuerpflichtig und bescherte dem Staat Steuereinnahmen in Höhe von fast 7 Milliarden Euro – das teilte da Statistische Bundesamt mit. Laut Schätzungen soll vererbtes und verschenktes Vermögen bis 2020 auf 330 Milliarden Euro steigen. Fast Dreiviertel davon sind Immobilien. Hannelore B. ist 81. Auch für sie stellt sich die Frage, was aus ihrem Häuschen werden soll. Denn das Wohnen in den eigenen vier Wänden fällt ihr immer schwerer.

Die Treppen zu erklimmen und das ganze Haus sauber zu halten wird für sie immer anstrengender. Sie überlegt in eine Einrichtung für betreutes Wohnen zu ziehen. Doch was macht sie dann mit dem Haus? Eigentlich ist sie immer davon ausgegangen, dass ihr Sohn Thomas das Haus erben wird. Aber was wird nun damit? Eine Freundin gibt ihr den Tipp, sie kann es schon auf ihren Sohn übertragen, es ihm also schenken. Sie hat gehört, dass Erben so vielleicht Steuern sparen können. Hannelore soll sich aber nochmal von einem Fachmann beraten lassen. Sie fand die Idee nicht schlecht und besprach sie mit ihrem Sohn Thomas.

Dieser suchte daraufhin einen Notar, um zu besprechen, ob eine Schenkung möglich ist. Beim Notar wurden Hannelore und Thomas darüber aufgeklärt unter welchen Bedingungen eine Schenkung erfolgen kann. Der Notar erklärte ihnen, dass keine Steuern anfallen, wenn der Wert des Hauses einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Jetzt müssen Hannelore und Thomas nur noch wissen, wie viel das Haus wert ist. Doch wer bestimmt das überhaupt?

Der Notar erklärte ihnen dass für die Ermittlung des Immobilienwertes das örtliche Finanzamt zuständig ist. Allerdings berücksichtigt das am Haus keine individuellen Besonderheiten wie eine am Haus vorbeilaufende Autobahn oder einen feuchten Keller. Er meinte, dass unter Umständen der Wert höher geschätzt werden könnte, als er real am Markt ist. Somit könnter der steuerfreie Betrag überstiegen werden und Steuern anfallen. Daher empfahl er beiden einen Immobilienexperten, wie einen Makler zu beauftragen, der die Immobilie bewertet. Dieser bezieht bei der Bewertung auch solche Details mit ein. Thomas hat sich danach im Internetschlau gemacht und einen vertrauensvollen Makler gefunden. Diesen hat er mit einer Immobilienbewertung beauftragt. Durchsein Expertenwissen, die Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt, seiner Erfahrung und unter Berücksichtigung lokaler Marktfaktoren hat dieser den Wert des Hauses ermittelt. Dies ergab, dass Hannelore das Haus steuerfrei an Thomas verschenken kann. Beide sind glücklich, dass für die Zukunft des Hauses gesorgt werden konnte.

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THORSTEN GÜTELHÖFER

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